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Seit November 2016 setzt die Wohngenossenschaft Lettenhof zur Pflege gewisser Grünflächen zwischen Häusern mit Schafen der Rasse «Skudde».

Um Flurschäden zu vermeiden, grasen die Tiere jeweils nur wenige Tage auf der gleichen Fläche und ziehen danach auf eine andere Fläche um.

Die Skudden sind nicht nur gut für Rasen sondern ziehen auf Aufmerksamkeit auf sich. Wo sieht man heutzutage schon Schafe in mitten in einem Wohnquartier in der Stadt. So werden die Grünflächen zwischen den Wohnblöcken der Wohngenossenschaft Lettenhof für einige Tage zu einer belebten Begegnungszone, in der sich Jung und Alt an den Tieren mit den schönen Hörnern erfreuen können.

Die Firma Naturpflege GmbH sorgt dafür für artgerechten Transport, die Umzäunung und generell alles, was mit den Tieren zu tun hat.

Es war ein voller Erfolg! Die vielen positiven Reaktionen haben uns dazu bewegt, diese Art von Wiesenpflege in den kommenden Jahren wenn möglich wieder einzusetzen.

Seit längerem sind wir bemüht, die Allgemeinbeleuchtung unserer Wohngenossenschaft auf den Stand der heutigen Technik zu bringen. Versuche mit Sparlampen diverser Lieferanten und Techniken haben bisher nicht befriedigt. Die Ausfallrate übersteigt den Kosten – Nutzeneffekt. Moderne Leuchtdioden-Technik (LED) bietet bisher noch keine optimale Treppenhausbeleuchtung.

Was aber bereits gut klappt, ist eine Beleuchtung von Hauseingängen, weil dazu ein einfaches LED-Panel genommen werden kann. Wir haben uns nach Tests im Haus 73 entschlossen, sämtliche Eingänge mit LED Paneelen nachzurüsten. Die LED Paneele leuchten unsere ‚Hauseingänge mit einem warmweissen. Licht perfekt aus. Die 17 Watt Leistung des Paneels entsprechen einer 70 Watt Glühlampe.

Für die Kandelaber in den Stichwegen haben wir uns entschlossen, anstelle der preisgünstigeren LED Lampen direkt auf die neuste LCC-Technologie (Laser Crystal Ceramic) umzustellen.

Die grossen Vorteile von LCC sind eindeutig die Effizienz, auch Im Vergleich zu den effizientesten Leuchtstofflampen. Gegenüber LED weist LCC eine geringere Wärmeentwicklung aus und hat etwa 20-30 % mehr Lichtausbeute. Einige der LCC-Lampen haben die Form der alten und beliebten Glühlampe übernommen. Sie erzeugt ein ähnliches angenehmes Licht, mit dem Unterschied, dass LCC 8 bis 9 mal effizienter als die alte Glühbirne ist. Beispielsweise ist eine LCC-Glühbirnenform mit 7W erhältlich, welche mit einer alten ca. 90 Watt Glühlampe vergleichbar ist.

Freundlicherweise stellte uns die IWB Beratungsstelle LCC Lampen in diversen Stärken und Farben zur Verfügung, welche wir im Stichweg 71 – 75 testeten. Als optimale Lichtquelle für unsere Ansprüche (warmes, helles und unaufdringliches Licht) entpuppte sich die 7W (960Lumen) warm-weiss Lampe. Dank der neuen LCC die wir ab Januar 2016 verwenden, verbrauchen wir bei unserer Stichwegbeleuchtung nur noch 714 KWh anstelle der bisherigen Beleuchtung mit 1173 KWh oder bis vor 12 Jahren 6120KWh pro Jahr.

Auch dies. ist ein. Beitrag zur nachhaltigen Energieersparnis, die wir seit Jahren in Unserer WG anstreben. Weitere Projekte in Richtung Energieersparnis waren in den letzten 20 Jahren umgesetzten Fensterwechsel, neue Küchen mit energieoptimierten Geräten, Photovoltaikanlage sowie die Heizzentrale.

Wie bereits bekannt, arbeiten wir mit unseren benachbarten Wohngenossenschaften zusammen. Aufgrund der örtlichen Nähe und gemeinsamer Anliegen haben de sechs Wohngenossenschaften beidseits der Elsässerbahn in den letzten Monaten angefangen, sich vermehrt auszutauschen und Ziele gemeinsam zu verfolgen – so beispielsweise im Rahmen der Baurechtsverhandlungen mit dem Bürgerspital Basel.

Aus der Zusammenarbeit der Prässidentinnen und Präsidenten heraus ist der Wunsch entstanden, dass sich auch die Vorstände besser kennenlernen und austauschen können. Dazu wurde Im letzten November in Arbeitsanlass im Quartierzentrum Bachletten durchgeführt. Dabei bestand die Möglichkeit sich unter Vorstandskollegen mit gleichen Funktionen auszutauschen und über den Gartenzaun zu schauen. Diese Kooperation wird auch in Zukunft dazu beitragen Probleme, welche in allen Genossenschaften anzutreffen sind, gemeinsam zu lösen. Ein gegenseitiges Profitieren vom vorhandenen Erfahrungsschatz ist dabei durchaus erwünscht.

Baurechtszins

Die Wohngenossenschaft Lettenhof nutzt Land (Baurechtsparzellen 2532, 2544 und 2557 1m Sektion 3), das dem Basler Bürgerspital gehört und zahlt dafür eine Art Miete, welcher als Baurechtszins bezeichnet wird. Dieser Baurechtszins wird alle 10 Jahre überprüft und angepasst. Angepasst heisst hier – wie fast immer – erhöht. Der 1. April 2016 ist ein solcher Anpassungstermin. Seit dem Jahre 2012 sind wir sechs Genossenschaften mit dem gleichen Termin und dem gleichen Landbesitzer in Gesprächen. Diese sind recht kompliziert, weil in den Verträgen eine Formel für die Berechnung integriert ist, die sehr viel Interpretationsspielraum lässt. Formell wird der Baurechtszins von der kantonalen Bodenbewertungskommission errechnet.

Wie schon bei den vorhergegangenen Anpassungen endet das Ganze regelmässig in zum Teil lange dauernder Feilscherei. Am 16 Dezember fand nun das letzte Gespräch betreffend Anpassung des Baurechtszinses statt. Der Zins wird ab em 01.04.2016 um 16% erhöht. Er wird für die nächsten 10 Jahre CHF286’416.- betragen gegenüber CHF246’910 bisher. Dieser Zins gilt nun bis zum 01 04.2026.

Die Berechnungen der Bodenbewertungskommission und die Vorstellungen des Bürgerspitals waren deutlich höher als das nun erreichte Resultat. Schon für das Jahr 1996 hat das Bürgerspital einen Baurechtszins von deutlich über Fr. 300 ‘000.- verlangt. Letztlich hat sich der Einsatz des Vorstandes zusammen mit den anderen WG’s gelohnt.

Anpassung Mietzins

Der Vorstand wird noch prüfen, per wann und in welchem Umfang die Mietzinsen angepasst werden. Eine Anpassung wird aber in jedem Falle noch nicht per 01 04.2016 erfolgen. Wir werden Sie rechtzeitig über. eine Mietzinsanpassung informierten. Zuerst aber werden wir uns mit dem Abschluss der Jahresrechnung 2015 dem Budget für das kommende Jahr und der langfristigen Planung befassen.

Unsere Heizung ist im Herbst 2014 ersetzt worden. Während ein paar Wochen (Ende Juli bis Mitte August) musste das Warmwasser mittels einer mobilen Heizungsanlage zwischen den Blöcken 2 und 3 betrieben werden. Dies führte leider zu gewissen Lärm- und Geruchs-Problemen.

Die neue Heizungsanlage ging Ende August voll in Betrieb. Wir sind neu an das Blockheizkraftwerk unter dem Pausenplatz des Schulgeländes angeschlossen. Dort wird die Wärme produziert, welche via Ringleitung an diverse Gebäude abgegeben wird. Unsere so genannte Heizungsanlage ist also in Tat und Wahrheit ein Wärmetauscher mit vier grossen Warmwasserbehältern. Die Feinjustierungen an der Heizungsanlage mussten zu Beginn der Winterzeit durchgeführt werden.

Es könnte durchaus sein, dass diesen Winter noch weitere Feinjustierungen der Anlage anstehen.

Durch den Ersatz der Anlage ist es normal, dass Lufteinschlüsse in den Radiatoren auftreten. Deshalb mussten die Radiatoren in den oberen Etagen bzw. Mansarden entlüftet werden. Ebenso ist zu bemerken, dass die neue Heizung leiser arbeitet als die ehemalige und dadurch weniger Geräusche in den Wohnungen zu hören sind.

Wir wünschen einen warmen Winter und bei Problemen melden Sie sich bitte bei uns. Vielen Dank.

Erst kürzlich wurde wieder eine Senkung des Referenzzinssatzes bekannt gegeben. Was heisst das und bringt das auch eine Senkung der Mietzinse in den Genossenschaften mit sich?

Der Referenzzinssatz wird regelmässig überprüft. Er gilt als Richtschnur für die Mietzinsgestaltung in kommerziellen Mietverträgen. Er führt dazu, dass die Rendite bei kommerziell vermieteten Liegenschaften nicht mit jeder Senkung des Zinssatzes noch höher
wird. Zur Zeit beträgt er 2.0 %. In eben diesen kommerziellen Mietverhältnissen gibt eine Senkung bzw. eine Erhöhung dieses Zinssatzes Anspruch auf eine Reduktion oder eine Erhöhung der Mietzinse.

In jüngster Zeit ist dieser Zinssatz immer weiter gesunken und war noch nie so tief wie heute. Das bedingt, dass in kommerziellen Mietverhältnissen eigentlich jeweils die Mietzinse gesenkt werden müssen bzw. müssten. Der Anspruch auf Senkung ist eben nicht ein absoluter. Der Vermieter kann z.B. höhere Aufwendungen für Unterhalt geltend machen.

Wohngenossenschaften vermieten ihre Wohnungen ohne Gewinnabsichten und zu der sogenannten Kostenmiete. In unserem konkreten Fall heisst das, dass wir versuchen, langfristig günstige Mieten anzubieten. Da unsere Häuser mehr als 60 Jahre alt sind, ist der Aufwand für Werterhaltung und Unterhalt so hoch, dass wir sehr froh darüber sind, dass die Kosten für unsere Hypothekarschuld geringer werden.

Umgekehrt haben wir noch nie die Mietzinse erhöht, wenn die Hypothekarzinsen gestiegen sind. Wohngenossenschaften müssen ihre Mieten in der Regel nicht senken und tun dies auch nicht. Bei uns – und auch bei den meisten WGs im Quartier – kommt dazu, dass wir per 1.April 2016 von einer Mietzinserhöhung. ausgehen müssen, da dann mit einem Anstieg des Baurechtszinses zu rechnen ist.

Seit dem 3. Dezember 2013 produziert unsere Fotovoltaikanlage Strom. In den jeweiligen Elektroräumen lässt sich die entsprechende Stromleistung in Kilowattstunden (KWh)
ablesen. Naturgemäss sind an kurzen und nicht immer heiteren Wintertagen die erzeugten Mengen geringer als an schönen Sommertagen. Trotzdem kommen auch in den Wintermonaten einige 1000 Kilowattstunden zustande.

Wir gehen bisher davon aus, dass die vorausgesagte Anlagenleistung in etwa erreicht wird. Gewiss kann man über Sinn und Unsinn diskutieren, jede kleine Dachfläche mit Modulen zu bestücken. Die WGL hat aber immerhin deutlich über 1000 Quadratmeter an Dachfläche mit Modulen bestückt und leistet damit einen, wenn auch kleinen, Beitrag zur Stromversorgung ohne Atomkraftwerke.

Eine Übersicht über die Anlage erhalten Sie über folgenden Link: «Aktuelle Übersicht Fotovoltaikanlage Wohngenossenschaft Lettenhof»